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叶檀:万科倒掉中国房地产市场就会崩溃
来源:  作者:本站
  万科是个风向标。万科倒掉,中国房地产市场会崩溃;万科顺利度过严冬进行收购兼并,中国房地产市场会走向良性循环。   这并不是说万科这家公司有多重要。事实上,到现在为止,这家中国最大的中国住宅开发商的市场占有率也在5%以下。但万科绝对具有风向标的作用:他们对于形势的把握较为准确,在上世纪90年代曾经度过一次寒冬,而在去年又已先行一步,率先降价、收缩战线、回笼资金,再次开始过冬。万科有揣摩政策与顺应民意的传统,小心翼翼地不去触碰消费者脆弱的心理。同时,万科对住房品质的把握具有专业素养,王石一直强调的是日本的发展模式——小房型、高品质——而不是欧美的大户型模式。   本人在某些方面并不欣赏王石,如一度支持住房拉动内需,而现在又强调理性消费。但不得不承认,需要这样懂得中国市场、面向城市平民的专业开发商,来为中国的城市居民建立自己的莱维特小镇。在市场下行周期,理应是万科这样的开发商并购低素质的中小型开发商,而不是如某些民粹论者不顾实际所说的将开发商一笔勾销,或者在政策严控之下,开发商不论资质好坏,要死一起死、要活一起活。   万科情况不妙,他们领先一步无法让他们独善其身。万科上半年实现主营业务收入172.6亿元,同比上升55.5%;实现净利润20.6亿元,同比上升23.6%.虽然总体上半年业绩略高于预期,但这得益于2007年的市场业绩,今年业绩已开始逐步放缓。万科全年量价齐跌趋势已经确立,销售面积月度累计出现负增长近在眼前。   不仅如此,在南京市场,万科一头撞上“房价门”,由于房价上升违反了当地一房一价的政策,而遭受集体起诉。王石称万科已经做好最坏打算,将继续下调房价力御严冬。   撇开意气之争。下调房价是不得已而为之的举措,房地产价格向来跟其他资产价格一样追涨杀跌,取决于购买者的预期。一旦房价下挫,就不是理性下调的问题,而是跟股市一样,必定出现过度下调。   有关部门应该认识到,房地产市场景气周期下降是整体经济下降的伴生现象,钢铁、水泥、建材等价格与产量都将随之下降。房地产下挫反映的不是房地产行业的现状,而是中国经济整体过冬的现状。我们不要奢望挤出房地产市场泡沫而经济毫发无损。由于房地产市场曾经是中国整体经济的杠杆,因此房价的下挫将给中国经济带来切肤之痛。   经济学家争论房价过高还是过低意义不大,中国房价高是事实,以房价收入比来衡量,房价当然过高。但当初不就是经济学家建议以房地产拉动内需,不正是有关部门放行外资购房,使得房价与国内民众收入脱离的吗?   房地产下行周期正是市场理性化的契机,目前中国房地产市场应该关注的是软着陆,使房地产市场出现优质企业并购劣质企业的良性循环、使中国民众的住房需求与房地产市场化取得平衡。放开市场融资,让市场来决定是否应该借款给抗风险能力强的企业;让消费者说话,而不是由有关部门制定什么一房一价的政策,在消费者与开发商之间挑起事端。一味鼓励对市场进行讨伐、寻找替罪羊的方式极不明智。   8月5日,国家统计局发布经济述评称,“房地产的暴利时代已经终结,在长达10年的房价上涨之后,中国房地产市场开始向理性回归。”希望这是真话。   让我们关注万科的走向。这家公司的起伏象征着中国房地产市场的未来。
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