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孟坚:一线城市房价不会出现大幅波动现象
来源:  作者:本站
  现在房地产市场最吸引眼球的,莫过于深圳房价的惨烈下跌。很多楼盘跌幅超过三成,有的甚至被“腰斩”。于是,这燃起了不少买房人的希望,期待自己所在城市的房价也能大幅下跌。   但坦率地说,即使深圳房价降了许多,不少工薪阶层的人买房依然很吃力。原因是房价“涨一倍跌三成”,所谓的降价只是把过分虚高的部分砍了一刀。如果以两年为期来看,房价实际不仅没跌,反而是上涨的。   曾观察过自由市场卖服装小贩的销售手法,明明只卖50元的商品但喊价却是一百元,然后七折八扣再把价格降下来,让你很有“砍价”的成就感。现在房价的打折似乎与此有异曲同工之处。   深圳房价之所以曾经蹿升极猛,是与当地炒楼之风甚炽密不可分。有人估测,深圳炒楼最盛之时,投机盘能占到整个市场份额的60%以上。对于炒家来说,最重要的不是房价有多高,而是能否以更高的价格卖出去。在环环相扣的利益链条中,每一个参与者(开发商、炒楼人、房产中介、银行)都可从中分得一杯羹,这有点像击鼓传花,只要鼓声没停,游戏就可以进行下去。   那么,炒楼的盈利模式是咋样呢?据介绍,通过一系列的“技术”操作,炒楼人完全可以“以小搏大”。举例来说,买一套60万元的房,银行提供八成按揭(第二套房七成),开发商可替你垫付一成首付,这样你实际上只需付一成首付。此外,相关机构还可通过房产评估,将你的房产价格评高,这样银行的实际按揭贷款甚至可以覆盖首付的大部分支出。当房子涨到100万你想卖出时,银行或金融担保机构在得知有下家愿意接手的情况下,就可为你付全尾款(借钱给你),以便完成产权的顺利转移。一进一出炒家理论上可盈利近40万,这其中的关键在于杠杆操作。   由于市场中有相当一部分是投机盘,因此当没有新资金入场时,击鼓传花的游戏就玩不下去了。部分炒家在辨明趋势和利益权衡后选择了“断供”——认赔出局。曾经是银行业务中的优质产品——个人房贷,也变成了或需折价才能变现的不动产。悲观一点的看法是,深圳房价的低点将取决于银行处置这部分资产的价格。   客观地看,国内其他一线城市的房价年内估计不会像深圳那样大幅波动。主要原因有三:一是如北京、上海的楼市基本上没有投机盘存在,因此不会出现大量存量房的市场沽压;二是当房价小幅下跌与物价上涨及收入增长呈反向运行时,房价收入比将随之下降,部分购买力有可能择机入市;三是市场交投清淡令开发商的投资冲动顿失,供应量也将随之减少,在供需双方此消彼长的态势下,“深圳现象”大肆蔓延的可能性不大。
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