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深圳写字楼的2008 短线震荡长线看好
来源:  作者:本站

  写字楼:短线震荡长线看好

  上半年,深圳写字楼市场成交活跃,成交面积增长迅速;进入八月份后,市场迅速萎缩,成交面积大幅下落,市场急速进入观望的“冬季”。

  2008年,深圳写字楼市场还将持续一段时间的观望;价格会在小范围内调整,不会有大的波动。

  2007年,深圳写字楼市场经历着不寻常的变化,经历了一段异常活跃的“夏季”后,又迈入了市场冷清的“冬季”。但“冬季”来临,“春天”也不会远。深圳写字楼市场将会延续目前稳中有升的发展态势。

  均价涨幅超六成

  据美联数据显示,深圳写字楼均价从年初的14000元/平方米上涨至年底的22400元/平方米,上涨幅度高达六成。这一波上涨行情最大推手是南山商业文化中心片区和人民南片区,其涨幅高达九成。从时间上来看,今年上半年达到近五成的涨幅,而进入八月份后则保持着稳中略升的状态。之所以出现先扬后抑的发展轨迹,有以下几个原因:(数据来源:美联物业市场研究部)首先,投资需求旺盛是上半年深圳写字楼市场价格上涨的主要推动力之一。在下图可以看到:在上半年,存款基准利率在三个百分点左右,而当时深圳CPI指数也在三个百分点左右。这意味着实际利率为零,甚至为负。低利率的现状促使投资需求增加。在过去,深圳写字楼市场价格较低,甚至出现与住宅价格倒挂的现象,巨大的升值空间加上资本的逐利性决定了上半年写字楼市场的火热行情。其次,各大银行的贷款政策宽松,这为很多资金不足的投资者提供了极好的投资机会。投资者贷款入市,进一步推动写字楼价格的上涨。

  步入下半年,央行的调息频率密集,贷款利率上升到年底的7.47%(如下表所示),同时央行出台的房贷新政,要求购买商业用房的贷款要提高贷款成数和贷款利率,这使投资成本骤然上升,投资客被迫离场。

  此外,由于上半年深圳写字楼价格已经上升到一定高度,在政府的宏观调控政策下,投资客更加审慎,不会冒然接盘。另一方面,在经济稳定的大环境下及其它宏观政策未明朗之前,业主仍然看好写字楼市场前景,而不愿降价出售。因此,深圳写字楼价格保持了平稳状态。央行2007年一年期存贷款基准利率调整表(数据来源:中国人民银行)

  成交大起大落

  据美联统计显示,上半年,市场成交活跃,成交面积增长迅速:三月份成交面积比一月份增加一倍;而至七月份,其成交面积又较三月份翻了近一倍。进入八月份后,市场迅速萎缩,成交面积大幅下落,环比上月下降八成。
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