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写字楼最受企业关注的X大因素
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企业选址,并不仅仅是找一个能够遮风避雨的办公场所进驻进去那么简单。企业选址,是关乎企业未来发展的一件大事,而对于那些买下整栋写字楼的企业来说更是如此,买下就意味着办公空间已经成了公司的固定资产,选址同时意味着开始了一次新的投资。其实,无论是租赁]还是买断,对于企业来说,选址都是一项最具挑战性的决策。


         办公地点是一个公司的重要条件,这就好比盖房子需要有土地一样,当然,如果是“皮包公司”那我们就另当别论了。办公楼不仅是员工的工作空间,也影响着公司的对外形象,因此企业在选择的时候会按照自己的需求以及要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估,包括地段、交通、成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。


        可能在所有类型的企业中我们无法做到面面俱到,不同类型的企业或许有其行业的特殊需求,然而任何事物都会有一个共性。比如,著名企业选择写字楼一般都是这样一个循序渐进的一个流程:对大区域经济具有辐射力的中心城市>>>对整个城市具有影响力的街区>>>与企业经营产业相关的大街>>>一个城市中具有知名度的地标建筑>>>具有地标作用的高水准写字楼。我们所做的,就是希望找出企业在选择写字楼过程中的共性,即写字楼最受企业关注的X大因素。


黄金区位


         房地产开发有三大要素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。这条定律对于写字楼,几乎没有反例,其无疑也是企业关注写字楼的第一要素。


        企业选址应首选人才、技术、信息和资金密集的区域。城市的商务中心区,由于聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施而始终成为企业青睐的首选区域。大企业集中的区域同样具有区位优势,能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动,在价值链分工中,占据“高端”地位,获取更高的利润回报,不但能够补偿其较高的费用成本,而且能够提升本区域的产业水平,扩大本地区经济总量,提高区域经济竞争能力。


         一句话提示:选择黄金区位虽然意味着高物业成本,但由于黄金区位聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施,所以对很多企业而言,从综合商务成本来说还是降低的。


交通顺畅


         黄金区位当然重要,但并不意味着区位就是唯一。有很多时候黄金区位与交通堵塞相互衍生,正是由于区位黄金,所以引来了更多的企业、更多的人流、更多的汽车,还有随之而来的更多的堵车和更多的堵心。


         在将时间和成本等同的今天,交通是否顺畅已经成了企业最关心的因素之一。交通甚至会改变城市人口的经济行为、居住选择、空间概念。交通在完善城市空间布局方面发挥着重要作用,地铁、轻轨向郊区拓展并延伸,在时空范围内缩小了城市的体积,同时在经济上有放大了城市的功能。一座再现代化的写字楼如果周边没有顺畅的交通条件,那么它就失去了市场竞争最有力的武器。


          一句话提示:对交通的选择一般都希望写字楼靠近交通主干道,但临主干道却并不意味着车行的便捷,往往在调头、交通禁行上有诸多限制。


配套设施


         政府和企业都已意识到,配套设施完善的建筑综合体对于一个区域的意义,它不仅仅是代表着形象,同时也是人气的聚集、商务元素的流动,同时它更是满足办公需求必不可少的一种建筑形态。建筑综合体已经成为商务中心区最精华的浓缩版。各种活跃的经济元素更是追身而至。


         配套设施完善的建筑综合体一般都具有超大规模,这里所说的超大规模,不仅是指建筑体积本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面,不仅是写字楼建筑本身的规模要大,而且必须要有强大的综合配套,经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面,还要视其交通条件而论,四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施,是难以称得上星级。


一句话提示:最为企业看重的配套可能就是员工餐厅和银行。


硬件设施


         就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样,在写字楼方面追求的硬件,更多的是科技与创新。写字楼市场目前流行两大评定标准,一是甲级写字楼,一是5A写字楼。所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准,因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样,恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下,5A写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法。那么,什么是5A智能化呢?一般是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外,还包括其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统等。


         对写字楼而言,硬件设施就象是一辆汽车的发动机,百公里耗油量就相当于企业入住后所支出的日常入住成本,好的发动机在提供强劲动力的同时能更加省油,先进智能的写字楼硬件配套设施在带给企业舒适的办公环境的同时,还能给企业带来最大限度的成本节约。


一句话提示:不同企业对于硬件设施的要求其实大同小异,目前很多写字楼也标榜自己是5A级写字楼,企业在考察楼宇硬件品质时主要需要考虑硬件设施在后期使用和维护上的成本。


软性服务


         写字楼的运作要想取得成功,除了良好的硬件作基础,还需要好的软件做支撑。对客户进行人性化的服务及物业管理,有助于提升写字楼品质,增强市场竞争力。


          相对酒店的五星级服务标准,写字楼服务有了明显的变化,一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如,将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如,一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休,而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面下功夫。


          无论是企业租或买写字楼,选择好物业管理至关重要,因为物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、安保、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。如果购买写字楼,特别是整购,固定资产就需要自己维护,可能企业选择办公物业,一种形式是购买;一种形式是租赁。购买办公物业,是企业的固定资产投资,需精打细算,租赁物业相对来说较为简单,比较市场租赁价格、物业管理费、空调加时费就可以了。企业在选择办公地点的时候,物业也是他们关注的一大要素。


一句话提示:好的物业管理公司不仅意味着办公舒适,也同时意味着办公环境的安全。


建筑文化


         所谓建筑文化,有点虚无缥缈,毕竟对于一座现代化的建筑,无法赋予它太多的历史积淀和文化底蕴,但是建筑文化又无时无刻不在存在着,它时刻影响着入住的企业和工作的员工,甚至能影响到小范围周边的区域经济,最典型的莫过于国贸中心。正是由于有了国贸中心,然后有了周边的商业聚集,才有了今天的CBD。国贸中心就已经具有了建筑文化,它所代表的就是中国的CBD文化,正是国贸具有了这种文化内涵,所以对企业来说,国贸中心比一般意义上的写字楼更具有吸引力。吸引他们的并不再仅仅是一座现代化的写字楼,有时候企业选择国贸的原因仅仅因为它是“国贸中心”,这就是一座具有建筑文化的写字楼的魅力。


          其实聪明的开发商已经注意到了建筑文化对于一座写字楼的重要性,抑或许他们没意识到,但是在开发商为了某一地段的“地标”之称展开争斗的时候,其实这就是在塑造写字楼的建筑文化。一座没有建筑文化只注重硬件设施的建筑,就象一个衣着光鲜而没有内涵的人,人们不愿意同这样的人交朋友,同样企业也不愿意在这样的建筑里安家落户。


一句话提示:虽说建筑文化是一个看似虚无的概念,但这种文化总在建筑的每一个细节传递:景观、设施、管理……而这些细节恰好是折射了建造者和管理者团队的水平。


新健康办公主义


         非典疫情后,如何营造一个健康的办公环境成为人们挂在嘴边的议题。建筑体系的防护性、建筑材料的环保性、建筑布局的合理性、技术条件的先进性和空间相对隔离,是当前写字楼开发中应率先解决的问题。此外,如果写字楼周围工厂林立,被废气环绕,即使它处于黄金地段,也无人问津。写字楼周围最好有大片的绿化和景观,使得景观轻松入眼,有利于消解工作疲劳。


          原来的企业选择写字楼大多热衷于摩天大厦、玻璃幕墙、开阔的大堂和5 A级的豪华写字间,而现在,随着社会的发展,人们选择办公空间的标准,除了考虑地域的资源优势和升值前景外,还会更多地关注办公地点的生态环境。


          人性化、绿色环保、高智能化已成为“新健康办公主义”的三大要素。由于新型企业以智力型办公为主,员工用脑时间长,办公时间相对较为灵活,需要更多的休闲空间及人与人交流的环境,因此,办公空间突破了传统的“办公室+公共走廊”的空间模式,提倡开放式办公环境,使空间组合自由化,办公空间趋于模糊化;其次,在办公区内设有更多的公共休闲空间及楼宇内立体绿化,且不仅仅只注重外部的环境景观,在内部的办公空间中也广泛引入绿色景观,巧妙地将自然空气引入办公楼内,形成健康环保的办公空间。


         一句话提示:写字楼的外部环境是否生态,内部布局是否合理,整体是否符合健康主义现在的确已经成了企业关注的一大焦点问题,是否实现办公中的绿色和生态,其实涉及企业在办公中的运营成本和健康安全问题。


价格


         价格是开发商所有努力的终点,而价格也是选址企业选择写字楼注重的焦点。买卖双方即使在此前谈得再好,在价格这一关上谈不拢也是白费,价格是买卖双方矛盾的焦点,到最后价格又是买卖双方矛盾与统一的结合点。


         根据中原地产预测数据显示,2005年京城写字楼新增供给量总建筑面积在220万平方米左右,而新增需求量则将在167万平方米左右。根据高力国际的最新研究报告显示,短租现象是我国办公楼市场的一大特色。我国办公楼租约平均年限为2.5年,远低于房地产市场成熟的国家和地区的办公楼租约年限:在一些欧美经济发达国家,如美国、英国、澳大利亚等,办公楼租约年限一般都在5年以上。


一句话提示:其实长期稳定的租期无论对写字楼物业发展商还是租户来说都是有利的,企业可以利用长期租约在价格上与发展商谈判,有时这种谈判不一定表现为租价的直接降低,但在免租期和装修期的租赁上有比较大的迂回空间;而一座楼如果能拥有长期的租户,入住企业则可放心“比邻而居”。


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